Kết thúc năm 2022, thị trường bất động sản (BĐS) 2022 được nhận định là duy trì giai đoạn khó khăn kéo dài với nhiều thách thức phải đối mặt như nguồn vốn hạn hẹp, giá bán đã tăng quá cao và biến động của nhân sự khi thị trường gặp khó. Tuy nhiên, các chuyên gia dự báo, thị trường vẫn có yếu tố để kỳ vọng vào sự thay đổi sớm nhất là cuối năm 2023 để trở lại đường đua và duy trì tốc độ.
Từ bài học trong quá khứ
Ông Trần Kim Chung – nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, nhận xét thị trường BĐS là một trong 4 thị trường trọng tâm được Thủ tướng chỉ đạo trong thời gian gần đây. Năm 2023, thị trường BĐS sẽ “sang trang” mới khi nhiều Luật liên quan dự kiến được sửa đổi và thông qua như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai.
Trong số này, Luật Đất đai sửa đổi đặc biệt quan trọng. Theo đó, thị trường đất đai đã có dấu hiệu tốt lên và được kỳ vọng có thể đưa luồng tiền lớn vào thị trường với những yếu tố quan trọng được đề cập trong Nghị quyết số 18-NQ/TW hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.
Đồng quan điểm về việc thị trường BĐS vẫn có nhiều yếu tố “trợ lực” quan trọng, tác động đến khả năng phục hồi, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng GĐ batdongsan.com.vn, cho rằng thời điểm “đảo chiều” có thể sẽ rơi vào quý cuối của năm 2023. Dựa trên bài học từ giai đoạn khủng hoảng nhà đất 2008-2012, ông Nguyễn Quốc Anh phân tích, nếu nhìn lại chu kỳ của thị trường BĐS Việt Nam, tính từ thời điểm 2008-2009 khi lạm phát tăng cao, tín dụng bị siết chặt với mức trần lãi suất cho vay tăng lên đến 21% thì đó chính là thời điểm thanh khoản thị trường lao dốc. BĐS rất khó bán và lượng hàng tồn kho tăng gấp 3 lần so với năm 2007. Tình hình này kéo dài trong suốt các năm 2010-2012.
Chỉ khi ngân hàng Nhà nước (NHNN) bắt đầu điều chỉnh giảm mạnh lãi suất, giá bán nhà đất lao dốc 30-40%, xuất hiện động thái bán tháo, cắt lỗ, tồn kho nhà đất tăng 85% so với cùng kỳ, nhiều dự án bị bỏ hoang. Bước sang giai đoạn nửa cuối 2013 và đầu năm 2014, khi Luật đất đai được thông qua, chính sách tín dụng dần nới lỏng và sự xuất hiện của gói tài chính 30.000 tỷ đồng thì thị trường BĐS mới bắt được những tín hiệu phục hồi bước đầu, tồn kho giảm dần từ 15-20%. Giá bán BĐS điều chỉnh về sát với nhu cầu người mua thực.
Nếu theo chu kỳ từng diễn ra trước đây, tính từ thời điểm khi NHNN có động thái hạ trần lãi suất cho đến lúc thị trường BĐS bắt đầu “đảo chiều” và có bước phục hồi là phải mất khoảng 1,5 năm. Vì vậy, nếu chỉ dựa trên yếu tố chỉ số lãi suất, xét theo bối cảnh hiện nay, với kịch bản tích cực nhất thì trần lãi suất có thể sẽ được điều chỉnh vào quý 1/2023. Như vậy, phải đến quý 2 hoặc quý 3/2024 thì BĐS mới có thể “đảo chiều,” chuyên gia này phân tích.
Vẫn cần cẩn trọng
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Anh, trong 3 yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến khả năng đảo chiều của thị trường BĐS là tăng trưởng tín dụng-lãi suất-chính sách điều hành của Chính phủ thì tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là hai yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình “đảo chiều” cho thị trường. Năm 2012, tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, đồng thời lạm phát lên tới 8%. Sang năm 2013, tăng trưởng tín dụng tăng lên 12% và lạm phát 6%. Ngay trong năm thực hiện nới lỏng tín dụng, thị trường BĐS đã có ngay tín hiệu đảo chiều và đạt được điểm cân bằng.
Giai đoạn cuối 2013 đầu 2014 khi tăng trưởng tín dụng được nới lỏng lên mức 12-14% thị trường đã bước đầu phục hồi. “Do đó, nếu đầu năm 2023 tăng trưởng tín dụng nới lỏng, thị trường cũng theo đà đó mà phục hồi nhanh”, ông Nguyễn Quốc Anh cho hay.
Điểm lại diễn biến thị trường BĐS 2022 cho thấy, bắt đầu từ quý 2, mức độ quan tâm và lượng giao dịch đã có xu hướng giảm. Khảo sát từ nhiều sàn giao dịch nhà đất cho thấy, thời điểm quý 2, có khoảng 28% môi giới xác nhận việc mua bán bị sụt giảm mạnh và đến 45% cho biết giao dịch có sụt giảm nhưng không quá lớn. Thì bước sang quý 3, tỷ lệ môi giới xác nhận giao dịch giảm mạnh (trên 50% lượng giao dịch so với cùng kỳ) lên đến 43% và quý 4 đã có đến 62% môi giới xác nhận sụt giảm mạnh về giao dịch.
Theo khảo sát mới nhất của batdongsan.com.vn về dự báo thời điểm thị trường phục hồi dựa trên ý kiến đánh giá của gần 500 nhà môi giới cho thấy, 34% người tham gia đánh giá khoảng cuối quý 3 và đầu quý 4/2023 sẽ là thời điểm mà thị trường BĐS phục hồi trở lại; 23% có cái nhìn tích cực hơn khi cho rằng, từ quý 2/2023 thị trường sẽ phục hồi và 19% dự đoán phải đến quý 2/2024 thì tín hiệu tích cực mới trở lại.
| Nhìn chung, các chuyên gia đều nhận định, 2023 vẫn là năm khó khăn của thị trường nhưng sẽ không kéo dài và vẫn có giải pháp để kéo lại sức bật. Các diễn biến tiếp theo đều phụ thuộc vào chính sách dòng vốn và quản lý của Nhà nước. |
HỒNG PHÚC
