Luật Nhà ở 2023 vừa được Quốc hội thông qua và sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025. Theo đó, có nhiều quy định mới về việc quản lý chung cư mini, bỏ thời hạn sở hữu nhà chung cư và nhiều chính sách đáng chú ý dành cho nhà ở xã hội.
1. Luật Nhà ở 2023 Cho Phép Cấp Sổ Hồng Cho Chung Cư Mini
Luật Nhà ở 2023 vừa được Quốc hội thông qua đã cho phép cấp sổ hồng cho loại hình nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê (còn gọi là chung cư mini) nhưng phải đủ điều kiện theo quy định về xây dựng nhà ở, phòng cháy chữa cháy.
Về phát triển chung cư mini, Điều 57 Luật Nhà ở 2023 đã quy định các cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Căn hộ quy định trong hai trường hợp này được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) sẽ được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.
Việc đầu tư xây dựng phải thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở do Bộ trưởng Xây dựng ban hành. Chủ đầu tư chung cư mini phải chấp hành quy định của pháp luật về phòng cháy chữa cháy; việc bán, cho thuê, cho thuê mua phải thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
2. Chủ Đầu Tư Dự Án Nhà Ở Phải Là Doanh Nghiệp Kinh Doanh BĐS
Khoản 3 Điều 36 Luật Nhà ở mới quy định trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án theo quy định của Luật Đất đai.
3. Miễn Tiền Sử Dụng Đất Cải Tạo, Xây Dựng Mới Lại Chung Cư Cũ
Điều 63 Luật Nhà ở quy định cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư với nhiều cơ chế ưu đãi như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, kể cả diện tích đất có tài sản công thuộc phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
Chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Cơ chế ưu đãi “được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” này là một chính sách rất quan trọng sẽ tạo điều kiện thu hút đầu tư và thúc đẩy thực hiện hiệu quả Chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các đô thị, nhất là Hà Nội và TP.HCM. Tháo gỡ được vướng mắc trong việc xử lý các phần diện tích đất ngoài ranh khối đế xây dựng nhà chung cư như đường nội bộ, đất nhóm cây xanh.
4. Bỏ Điều Kiện Cư Trú Với Người Mua Nhà Ở Xã Hội
Điều 78 -Luật Nhà ở 2023 quy định điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội đã bãi bỏ điều kiện cư trú. Giao cho Chính phủ quy định điều kiện về thu nhập đối với đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội, hoặc quy định đối tượng thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập. Quy định này rất hợp tình hợp lý để phù hợp với thực tế dịch chuyển và thu hút lao động giữa các vùng miền, địa phương và để phù hợp với tình hình thực tiễn trong từng thời kỳ.
Luật Nhà ở cũng quy định chủ đầu tư dự án đầu tư nhà ở xã hội không phải bằng vốn ngân sách Nhà nước được hưởng các ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế…
5. Được Tách Riêng Chi Phí Kinh Doanh Thương Mại Và Nhà Ở Xã Hội
Khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 quy định, chủ đầu tư nhà ở xã hội được dành tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. Ngoài ra, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không cần tính chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại.
6. Chủ Đầu Tư Phải Lập Tài Khoản Phí Bảo Trì Riêng
Luật Nhà ở 2023 về kinh phí bảo trì; quản lý, bàn giao kinh phí bảo trì quy định chủ đầu tư dự án đầu tư phải lập tài khoản “riêng” để quản lý kinh phí bảo trì. Chủ đầu tư không được sử dụng kinh phí bảo trì vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư.
Đồng thời quy định nếu chủ đầu tư dự án không bàn giao kinh phí bảo trì thì Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao kinh phí bảo trì. Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày có văn bản của Ủy ban nhân dân, nếu chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì thì sẽ bị cưỡng chế và tổ chức thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư.
